Wycena mieszkania, domu lub działki do kredytu bankowego jest jednym z najbardziej popularnych celów wyceny. Wartość nieruchomości stanowi ważny element decydujący o wysokości udzielonego kredytu oraz propozycji warunków kredytowania. Poniżej zamieszczono podstawowe informacje dotyczące operatu szacunkowego do kredytu hipotecznego do banku.
Definicja hipoteki
Podstawową definicją związaną z kredytowaniem nieruchomości jest „hipoteka”. Stanowi ona ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi, tj. bankowi udzielającemu kredytu zabezpieczenia w postaci nieruchomości – na wypadek zaprzestania spłacania przez kredytobiorcą zaciągniętego zobowiązania. Hipoteką można obciążyć prawo własności mieszkania, gruntu zabudowanego domem, gruntu niezabudowanego, prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nich budynkami i urządzeniami oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w dziale IV księgi wieczystej, hipoteka wygasa po spłacie zaciągniętego kredytu. Hipoteka umożliwia bankowi dochodzenie swoich praw z nieruchomości, bez względu na to czyją jest własnością.
Definicja kredytu hipotecznego
Kolejnym istotnym elementem dla zrozumienia zagadnienia wyceny nieruchomości do kredytu bankowego jest definicja kredytu hipotecznego. Stanowi on sposób finansowania nieruchomości, którego formę prawną zabezpieczenia stanowi hipoteka. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony zarówno na zakup mieszkania, domu czy działki, ale także na budowę wymarzonego domu, jego remont lub przebudowę, rozbudowę i nadbudowę. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, udzielanym na warunkach ustalanych przez bank na podstawie oceny sytuacji finansowej samego kredytobiorcy oraz nieruchomości, która ma być przedmiotem kredytowania.
Do czego wykorzystuje się operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym?
Wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą do oceny nieruchomości pod kątem jej przydatności dla zabezpieczenia wierzytelności hipoteką. Wartość rynkowa nieruchomości jest uwzględniana przy wyliczeniu podstawowego wskaźnika w procesie oceny ryzyka podczas decydowania o przyznaniu kredytu – tzw. wskaźnika LTV (ang. Loan to Value), który określa stosunek wysokości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Im niższa jest wartość wskaźnika LTV – a więc im niższa jest wnioskowana kwota w stosunku do wartości nieruchomości, tym korzystniejsza sytuacja dla banku, co znajduje odzwierciedlenie w proponowanych warunkach kredytowania. Operat szacunkowy jest wykorzystywany także do ustalenia wysokości wymaganego wkładu własnego.
Kto przeprowadza wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wycenę nieruchomości, której wynikiem jest dokument w postaci operatu szacunkowego, przeprowadza osoba, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, tj. tytuł rzeczoznawcy majątkowego. Procedura wyceny nieruchomości do kredytu bankowego w zakresie czynności technicznych rzeczoznawcy majątkowego niczym nie odbiega od procedury wyceny realizowanej do innych celów. Obligatoryjnymi czynnościami rzeczoznawcy majątkowego jest analiza dokumentów związanych z nieruchomością, przeprowadzenie jej oględzin, oszacowanie wartości (z uwzględnieniem założeń i wytycznych Banku) oraz sporządzenie operatu szacunkowego. W procedurę zaangażowany jest kredytobiorca, ponieważ zazwyczaj do jego obowiązków należy przekazanie dokumentacji i udostępnienie nieruchomości dla potrzeb oględzin. Polecenia rzeczoznawców majątkowych przez banki w pewnym sensie, pozornie odciąża klienta od poszukiwań rzeczoznawcy majątkowego na własną rękę. Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy to zamiast kredytobiorcy bank zleca opracowanie, to właśnie staje się jego właścicielem, a w przypadku odmowy udzielenia kredytu lub przedstawienia niekorzystnej ofert kredytowej – kredytobiorca musi kolejny raz zlecić wycenę i sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu. To wiąże się z dodatkowymi kosztami, wydłużonym czasem otrzymania decyzji kredytowej w kolejnym banku i koniecznością powtórnego udostępnienia dokumentacji i nieruchomości dla potrzeb oględzin. W praktyce okazuje się, że mniej kosztowne i czasochłonne okazuje się być samodzielne zlecenie wyceny i przedstawienie operatu szacunkowego we właściwym banku.
Ile kosztuje operat szacunkowy do kredytu hipotecznego?
Koszt operatu szacunkowego wyceny nieruchomości do celu zabezpieczenia wierzytelności jest zróżnicowany w szczególności zależnie od rodzaju nieruchomości, która ma podlegać kredytowaniu (wycenie). Sporządzenie operatu szacunkowego wyceny mieszkania do kredytu to koszt ok. 550 zł. Wycena działki oraz sporządzenie operatu kosztuje ok. 700 zł. Wycena domu do kredytu rozpoczyna się od 800 zł, ostateczna cena za wykonanie operatu szacunkowego uzależniona jest od tego, czy kredytowaniu podlegać ma dom gotowy (kredyt na zakup), czy działka z rozpoczętą / planowaną budową (kredyt na zakup, na budowę i wykończenie lub remont domu). Powyższe sytuacje wymagają od rzeczoznawcy majątkowego zróżnicowanego nakładu pracy. Cena może podlegać podwyższeniu także w związku z koniecznością zgromadzenia dodatkowej dokumentacji niezbędnej w procesie wyceny.
Czym są „obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością”?
Zgodnie z zapisami standardu zawodowego pn. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości, ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Dokument ten stanowi załącznik do operatu szacunkowego.