Czym jest „operat szacunkowy”?

Pojęcie operatu szacunkowego związane jest z rynkiem nieruchomości. Z jego definicją spotyka się każdy, kto stara się o kredyt hipoteczny na zakup wymarzonego mieszkania czy domu lub kto zamierza sprzedać swoją nieruchomość. Operat szacunkowy jest nieodłącznym elementem postępowań administracyjnych i sądowych związanych z nieruchomościami, takich jak np. wywłaszczenia pod budowę dróg i realizację celów publicznych, naliczanie opłat w związku ze zmianą przeznaczenia działek gruntu w planie miejscowym, podziały majątków lub wypłaty zachowków. Sprawdź – co warto wiedzieć o operacie szacunkowym?

Podstawa prawna definicji operatu szacunkowego

Operat szacunkowy to dokument sporządzony w formie pisemnej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, będący wynikiem przeprowadzonej przez niego procedury wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy musi zostać zrealizowany zgodnie z przepisami prawa – główne regulacje w tym zakresie zawierają ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Co może być przedmiotem operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy dotyczy każdorazowo nieruchomości, która reprezentuje jakąś wartość. Najwięcej operatów sporządza się dla obiektów typowych, takich jak mieszkania, lokale użytkowe, domy, działki budowlane i rolne. Przedmiotem wyceny mogą być również nieruchomości o bardziej złożonej charakterystyce – np. lasy, nieruchomości zabytkowe i o funkcji rekreacyjno-turystycznej lub obiekty komercyjne, tj. przynoszące lub mogące przynosić dochód. W operacie szacunkowym, w zależności od celu dla jakiego jest on sporządzany można również przedstawić wycenę części nieruchomości i jej poszczególnych składników, np. zasiewów i upraw wieloletnich, składników budowlanych, nakładów poniesionych na nieruchomość.

Najczęściej operaty szacunkowe dotyczą:

  • operat szacunkowy mieszkania własnościowego
  • operat szacunkowy mieszkania spółdzielczego
  • operat szacunkowy domu
  • operat szacunkowy działki budowlanej
  • operat szacunkowy działki niezabudowanej
  • operat szacunkowy gospodarstwa rolnego
  • operat szacunkowy nieruchomości komercyjnej

Z czego składa się operat szacunkowy?

Zgodnie z zapisami §56 ust. 1 obligatoryjnie w operacie szacunkowym muszą znaleźć się następujące elementy:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny

Przedmiot wyceny to najprościej mówiąc – nieruchomość. W operacie szacunkowym muszą znaleźć szczegółowe informacje pozwalające na jej precyzyjną identyfikację, tj. dane adresowe i ewidencyjne w rejestrze gruntów i budynków oraz numer księgi wieczystej, jeśli jest urządzona. Zakres wyceny to inaczej rodzaj prawa, które jej podlega. Wycenie może podlegać prawo własności, użytkowania wieczystego, jak również niektóre ograniczone prawa rzeczowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służebności, użytkowanie) oraz szkody lub nakłady poniesione na nieruchomości. Szczegółowy opis zakresu wyceny jest gwarancją prawidłowej interpretacji oszacowanej wartości.

  • określenie celu wyceny

Cel wyceny jest ustalany ze Zleceniodawcą lub może wynikać bezpośrednio z przepisów prawa. Jego właściwe określenie jest niezbędne do ustalenia rodzaju szacowanej wartości, przyjęcia odpowiednich założeń oraz doboru metodyki w procesie wyceny, a co za tym idzie stanowi podstawę do interpretacji otrzymanego wyniku.

  • podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości

Podstawę formalną operatu szacunkowego w większości przypadków stanowi zlecenie wyceny. Na źródła danych o nieruchomości mogą składać się wszelkie dostępne rejestry dostarczające istotnych informacji o przedmiocie wyceny, np. księgi wieczyste, rejestr ewidencji gruntów i budynków, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak również wypisy, wyrysy i zaświadczenia.

  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości

W związku z tym, że wartość nieruchomości nie jest stała w czasie w każdym operacie szacunkowym obowiązkowo należy wskazać: datę sporządzenia dokumentu, daty, na które określono wartość i stan nieruchomości w procedurze wyceny oraz datę przeprowadzenia oględzin nieruchomości. Zależnie od celu wyceny przyjęcie właściwych dat może wynikać z przepisów prawa. Daty stanowią ważny element pozwalający na interpretację otrzymanego wyniku.

  • opis stanu nieruchomości

Stan nieruchomości został zdefiniowany prawnie. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ma obowiązek dokonać opisu stanów: zagospodarowania, prawnego, techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz otoczenia, w tym wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Szczegółowy opis powinien znaleźć odzwierciedlenie w poziomie wartości na lokalnym rynku.

  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości

Przeznaczenie nieruchomości ustala się w pierwszej kolejności na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnie uwzględniając faktyczny sposób użytkowania. Przeznaczenie to element który w największym stopniu wpływa na potencjał nieruchomości i możliwość optymalnego wykorzystania przez inwestora.

  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

Mając na względzie rodzaj nieruchomości należy przeprowadzić szczegółową analizę właściwego segmentu rynku. Analiza powinna zawierać w szczególności dane dotyczące popytu i podaży, tendencji rynkowych oraz czynników warunkujących poziom cen. Analiza stanowi ważny element operatu szacunkowego – dzięki niej odbiorca zdobywa wiedzę o lokalnych uwarunkowaniach rynkowych oraz atrakcyjności wycenianej nieruchomości.

  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Zależnie przedmiotu, zakresu i celu wyceny oraz dostępności danych rynkowych rzeczoznawca majątkowy może określić różne rodzaje wartości (np. rynkową, odtworzeniową, dla wymuszonej sprzedaży, bankowo-hipoteczną, indywidualną). Rodzaj wartości determinuje wybór podejścia i metodyki wyceny. Odbiorca operatu szacunkowego powinien mieć możliwość zapoznania się ze sposobem wyceny i przyjętymi założeniami.

  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem

Operat szacunkowy winien zawierać pełen tok obliczeń prowadzących do oszacowania wartości, wraz z odniesieniem wyniku do realiów rynkowych. Uzasadnienie merytoryczne stanowi potwierdzenie prawidłowości przyjętych założeń i analizy rynku.

Dodatkowo w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy zamieszcza klauzule wskazujące na szczególne okoliczności wyceny nieruchomości. Do operatu powinny ponadto zostać załączone istotne dokumenty wykorzystane podczas jego sporządzania.

Po co może być Ci potrzeby operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być sporządzony do różnych celów, do najczęstszych należą:

  • operat szacunkowy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości)
  • operat szacunkowy do sprzedaży lub zamiany nieruchomości
  • operat szacunkowy do podziału majątku, zniesienia współwłasności, rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami
  • operat szacunkowy do działu spadku
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości opłaty skarbowej (podatku od spadku / darowizny, podatku od czynności cywilno-prawnych)
  • operat szacunkowy do ustalenia ceny wywoławczej w postępowaniu przetargowym
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości ubezpieczenia
  • operat szacunkowy do sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej
  • operat szacunkowy do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
  • operat szacunkowy do ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste lub aktualizacja opłaty z tego tytułu
  • operat szacunkowy do ustalenia ceny nieruchomości oddanej w trwały zarząd lub aktualizacja opłaty z tego tytułu
  • operat szacunkowy do ustalenia podstawy odpisów amortyzacyjnych
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem / zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. opłata planistyczna)
  • operat szacunkowy do roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem / zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, scalenia i podziału nieruchomości lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości lub jej części (przejęcie nieruchomości lub jej części z mocy prawa)
  • operat szacunkowy do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody na nieruchomości oraz czasowe zajęcie nieruchomości lub jej części
  • operat szacunkowy do postępowania sądowego, komorniczego
  • operat szacunkowy do sporządzenia sprawozdania finansowego
  • operat szacunkowy do wniesienia nieruchomości aportem do spółki
  • operat szacunkowy do ustalenia opłacalności inwestowania w nieruchomość
  • operat szacunkowy na indywidualne potrzeby Zlecającego
  • inne